Покупка квартири в Польщі громадянином України — перебування, кредит і дозвіл MSWiA

Покупка квартири в Польщі громадянином України у 2026 році повністю можлива — як готівкою, так і за іпотечним кредитом. Ключові три питання: основа законного перебування, кредитоспроможність та те, чи потребує дана нерухомість дозволу Міністерства внутрішніх справ та адміністрації (MSWiA). У цьому посібнику ми пояснюємо кожне з них крок за кроком. Інформація має загальний характер — деталі залежать від вашої ситуації та поточної практики банків і органів влади.

Чи може іноземець купити квартиру в Польщі?

Так. Придбання самостійного житлового приміщення (квартири в багатоквартирному будинку з окремою книгою реєстрації) іноземцем в принципі не потребує дозволу MSWiA. Це найважливіша інформація для більшості покупців з України — стандартну квартиру ви купуєте на тих же умовах, що й громадянин Польщі.

Винятки та ситуації, які потребують дозволу, описані нижче. Повну, актуальну процедуру разом зі списком документів ми зібрали також на сторінці Дозволи MSWiA.

Коли потрібен дозвіл MSWiA

Дозвіл міністра, відповідального за внутрішні справи, потрібен, зокрема, при придбанні:

• одноквартирного будинку разом із землею (земельної ділянки),
• будівельної або сільськогосподарської ділянки,
• квартири, коли перевищені ліміти площі землі, приписаної до приміщення, або коли з покупкою пов'язана участь у спільній власності на земельну ділянку, що виходить за межі необхідного для користування приміщенням (наприклад, спільний дитячий майданчик, внутрішня дорога, наземний паркінг як окрема ділянка),
• нерухомості, розташованої в прикордонній зоні — дозвіл може бути потрібен, але не завжди: квартиру, на яку припадає кооперативне право власності на приміщення, можна купити без дозволу MSWiA навіть у цій зоні.

Громадяни держав Європейської економічної зони та Швейцарії звільнені від обов'язку отримання дозволу. Громадяни України такого звільнення не мають — тому при покупці будинку або ділянки потрібно заздалегідь подати запит на дозвіл. Процедура зазвичай займає 1–2 місяці, а при складніших справах довше.

На практиці: квартира в багатоквартирному будинку — зазвичай без дозволу. Будинок з садом або ділянка — дозвіл MSWiA перед підписанням нотаріального акту.

Основа законного перебування та покупка і кредит

Для самої покупки готівкою достатньо дійсного документа, що посвідчує особу, та законного перебування в Польщі. При іпотечному кредиті банки аналізують основу перебування набагато детальніше. Найчастіше приймаються:

• дозвіл на постійне перебування або дозвіл на перебування резидента довгострокового ЄС — розглядаються найбільш сприятливо,
• дозвіл на тимчасове перебування (карта перебування) — приймається частиною банків, зазвичай з вимогою достатньої тривалості дії,
• тимчасовий захист та статус, що випливає зі спеціальних положень — підхід банків тут різноманітний і змінюється з часом.

Банк запитає, на якій основі ви законно перебуваєте в Польщі, і очікуватиме, що документ про перебування залишатиметься дійсним достатньо довго — багато банків хочуть, щоб він охоплював значну частину періоду погашення кредиту або щоб існувала реальна перспектива його продовження.

Іпотечний кредит для громадян України — умови у 2026

Крім основи перебування банки враховують ті ж фактори, що й у громадян Польщі, з кількома відмінностями:

1. Власний внесок — для громадян України банки зазвичай застосовують ті ж умови, що й для громадян Європейського Союзу, тобто стандартні 20%, без підвищених вимог, які іноді практикуються щодо інших країн поза ЄС.
2. Дохід — найкраще оцінюється дохід, отриманий у Польщі, за трудовим договором, підтверджений виписками з рахунку та довідкою від роботодавця.
3. Кредитна історія — варто побудувати позитивну історію в BIK (наприклад, кредитна карта або невеликий розстрочений кредит, погашений вчасно).
4. Валюта кредиту — кредит у злотих, оскільки ви отримуєте дохід у злотих; це стандарт і захист від валютного ризику.
5. Знання мови — документи та договір польською мовою; банк може вимагати присутності перекладача при підписанні.

У нашому офісі ми надаємо обслуговування українською, російською та англійською мовами — від аналізу кредитоспроможності, через вибір банку, який приймає вашу основу перебування, до документів про перебування та — коли потрібно — запиту на дозвіл MSWiA. Замовте безплатну консультацію через сторінку для клієнтів з України або звичайну форму контакту.

Витрати на покупку крім ціни квартири

Незалежно від громадянства покупець зазвичай несе:

• податок PCC 2% — при покупці на вторинному ринку (первинний ринок звільнений),
• нотаріальний збір — залежно від вартості, з установленим максимумом,
• судові збори за реєстрацію власності та іпотеки в книзі реєстрації,
• комісію агентства нерухомості, якщо це передбачено договором,
• плату за дозвіл MSWiA — якщо він потрібен (казенний збір плюс можливі витрати на переклади та послуги повіреного).

Разом при квартирі на вторинному ринку це близько 3–4% ціни; при будинку з ділянкою додаються витрати та час на процедуру отримання дозволу.

Крок за кроком — як виглядає покупка

1. Аналіз кредитоспроможності та основи перебування — вибір банку.
2. Вибір нерухомості та перевірка, чи потребує вона дозволу MSWiA.
3. Попередній договір (зазвичай у формі нотаріального акту, з авансом).
4. За потреби — запит на дозвіл MSWiA та очікування на рішення.
5. Кредитна заявка, оцінювальний звіт, рішення банку.
6. Кредитний договір та нотаріальний акт про передачу власності.
7. Реєстрація в книзі реєстрації, виплата коштів, передача ключів.

Найчастіші запитання

Чи потребує громадянин України дозволу MSWiA на покупку квартири?

Зазвичай ні — придбання самостійного житлового приміщення в багатоквартирному будинку не потребує дозволу. Дозвіл потрібен насамперед при покупці будинку з землею, ділянки та нерухомості в прикордонній зоні.

Чи можу я отримати іпотечний кредит на карті тимчасового перебування?

Частина банків це приймає, зазвичай за умови достатньої тривалості дії карти та доходу, отриманого в Польщі. Дозвіл на постійне перебування або резидента довгострокового ЄС дає найкращу переговорну позицію.

Який власний внесок повинен мати громадянин України?

Стандартні 20%, як для громадян Європейського Союзу — банки в принципі не застосовують до українців підвищені вимоги, які іноді практикуються щодо інших країн поза ЄС. Умови все ж варто порівняти між банками.

Скільки часу займає отримання дозволу MSWiA?

Зазвичай від 1 до 2 місяців, а при складніших справах довше. Запит потрібно подати та отримати рішення перед підписанням нотаріального акту про передачу власності.

На якій мові підписуються договори?

Польською мовою. Банк або нотаріус можуть вимагати присутності присяжного перекладача. Наш офіс надає обслуговування українською, російською та англійською мовами, тому весь процес ми проходимо зрозумілою для вас мовою.

Купуєте квартиру в Гожуві і потребуєте підтримки українською?

Ми допоможемо на кожному етапі — від перевірки кредитоспроможності, через вибір банку та нерухомості, до дозволу MSWiA та нотаріального акту. Залиште контакт через сторінку консультацій або форму контакту, або переглядайте актуальні пропозиції квартир.